买房交了定金,可以退还吗

发布时间:2018/2/13 12:47:58
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———————以下相文章——————
房地产金融的非标业务正受到监管部门的严监管。中国证券报记者调研获悉,近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位接受采访的房企和信托人士表示,非标业务收紧后,房地产企业资金链承压,特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托,非标收紧后日子比较难过。此背景下,债券和类REIT等成为房企看重的融资渠道,租赁类融资项目受到追捧。


房企资金链承压


非标业务收紧后,只做符合‘432条件的房地产信托项目。但现在基本找不到符合条件的项目,暂时就都没做了某信托机构业务管理部副总经理对中国证券报记者说。432指房地产项目“四证齐全”30%为自有资金投入、开发商有二级开发资质。


2018年伊始,多个监管部门共同推进去通道、去杠杆。去年12月底,银监会下发通知,商业银行和信托公司开展银信类业务,不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。


以前如果遇上不符合‘432条件的项目,可以把交易结构设计得灵活一点,如通过特定资产收益权、债权收购、股权形式、基金有限合伙等形式,变相开展房地产信托业务。上述信托人士表示。


大型房企通过非标融资的规模不大,目前没有受到太大影响。小型房企融资更依赖信托渠道,受影响较大。野村证券中国房地产研究主管陈铎表示,2015年以后,很多大型房企把信托委托贷款调整成债券融资或银行贷款。


绿地金控集团北京地区总部副总经理丁卫表示,公司的资金主要来自银行授信,非标渠道的占比很低,所以非标业务收紧后,公司受到影响不大。不过,一些中小房企的现金流比较紧张,此前依赖信托渠道融资,目前恐怕日子比较难过。


河南某房企总经理表示,非标业务收紧后,资金链受影响很大,首先影响拿地资金。该公司土地开发资金一般30%自有资金,其余70%通过信托等渠道解决。


现在资金利息比去年同期涨了2-3个百分点,今年一些小开发商的资金链可能断裂,房地产企业等着过冬吧。上述信托人士说,最近跟房企聊,今年房企融资根本不用谈定价,能融到资就不错了去年资金本钱9%左右的房企融资项目都能做,今年可能要到15%以上。


易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,中小房企的融资压力已开始显现。


整顿非标业务


市场人士指出,大量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限领域。


中泰证券固收研究演讲估计,2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。


根据相关规定,房地产企业向银行贷款必需‘四证齐全’证件不全的开发商可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式,绕个弯获得融资。某大型国有银行公司部人士表示,这两年非标业务规模增长很快,因为信托公司等渠道审批时间短,融资方便。


某大型信用评级公司工商企业部人士表示,房企要想获得非标融资,必需经过外部评级。2017年年中以后,一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级达到AA级。对于资质一般的企业,信托公司做非标业务就比较谨慎。


土地款配资是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人表示,2017年该行土地款配资业务十分红火,放款上百亿元,创利2亿多元。高峰期,土地配资的杠杆比例一般是37近期出于谨慎降至55


中原地产首席分析师张大伟表示,非标业务收紧才刚刚开始,底有多大影响还难以预计,很多房企都在拓展其他融资渠道。


转向长租类


北京某券商资产证券化人士陈军(化名)表示,银行贷款审批更审慎、非标通道受限的背景下,债券和类REIT等工具成为房企尚可利用的为数不多的融资渠道。


提倡租购并举的大背景下,租赁类债权融资和资产证券化项目都比较热门。陈军表示。


以类REIT项目为例,2017年发行规模超越260亿元,较2016年的104亿元左右有大幅提升。前两天,碧桂园发了规模100亿元的类REIT一下就把今年对类REIT整体规模预期给拉高了陈军说。


陈军认为,未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化,减轻相关企业的资金压力。例如,租赁房的物业,房租和装修等环节都可以通过类REIT架构进行融资。


银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行与8家地方国企签订租赁住房金融服务战略合作协议,计划为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建设银行也就通过支持企业发行类REIT支持地方政府发展个人租赁平台等形式布局住房租赁金融。


债券融资也受到房企的倚重。近期龙湖地产、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。
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